已評估 5 間物件
德安臻藏 4F／德安臻藏 7F／帝闊大玥／鉅森匯／囍御水湳。總分＝已知資料下的得分（百分制）；資料完整度＝14 項中已有判定（非未驗證）的比例，完整度低代表分數仍可能大幅變動。
排名
| 名次 | 物件 | 總分 | 必要／加分／夢想 | 14 項色帶 | 來源 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 德安臻藏 4F 完整度 64%・未驗證 5 項 | 58.3 | 33.3/60・25.0/30・0.0/10 | 信義591行情 | 看失分明細 | |
| 2 | 德安臻藏 7F 完整度 64%・未驗證 5 項 | 58.3 | 33.3/60・25.0/30・0.0/10 | 樂居591行情 | 看失分明細 | |
| 3 | 鉅森匯 完整度 57%・未驗證 6 項 必要不符：1 安心預算 | 46.7 | 16.7/60・25.0/30・5.0/10 | 591新建案ToEstate | 看失分明細 | |
| 4 | 囍御水湳 完整度 64%・未驗證 5 項 必要不符：1 安心預算 | 46.7 | 16.7/60・20.0/30・10.0/10 | ToEstate591行情 | 看失分明細 | |
| 5 | 帝闊大玥 完整度 57%・未驗證 6 項 | 34.2 | 26.7/60・0.0/30・7.5/10 | 591ToEstate | 看失分明細 |
預算以「總價 2,400 萬以內（含車位）」對照推估合理出價判定；通勤以「南屯區公所／五期一帶」為工作地近似點，用 OSRM 開車路線（OpenStreetMap，無車流）×1.8 尖峰係數估算，非 Google Maps 實測。格局、衛浴開窗、採光仍需看房才能給分。
總覽比較表
| 1 德安臻藏 4F | 2 德安臻藏 7F | 3 帝闊大玥（透天） | 4 鉅森匯 | 5 囍御水湳 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 區域 | 西屯 文心路三段 | 西屯 文心路三段 | 西屯 同志巷（水湳外圍） | 南屯五期 五權西路二段89號 | 西屯水湳 河南路二段 |
| 開價／行情（含車位） | 開價 2,098萬 | 開價 1,898萬 | 開價 2,788萬 | 3房成交 2,668–3,295萬 | 3房成交 2,860–3,180萬 |
| 合理出價（推估） | 1,650–1,780萬（開價高約20%） | 1,700–1,800萬（高約10%） | 2,400–2,600萬（開價比預售高約34%） | 38.9坪 2,450–2,700萬；45.9坪 2,900–3,150萬 | 3房37坪 2,900–3,050萬；2房 2,200–2,350萬 |
| 坪數 | 權狀 50.58（主建 26.98） | 權狀 50.99（主建 27.32） | 建坪 54.226／地坪 22.082 | 2房23；3房38–46 | 2房25–26；3房37–39 |
| 屋齡／交屋 | 21.2年（2005） | 21.2年 | 1.3年，全新未住 | 2026/10–12 交屋（591／住展說法不一） | 591寫2026Q4，未驗證，可能更晚 |
| 房衛 | 4房2衛，4F/10F，朝西北 | 4房2衛，7F/10F，坐東朝西 | 4房4衛，1–4樓電梯 | 2–3房（衛數未驗證） | 2–3房（衛數未驗證） |
| 車位 | 坡道平面 | 坡道平面 | 前院雙平車 | 平面（配比1:1.44，中位價240萬） | 平面（250–290萬） |
| 公設比 | 約24–25% | 約24–25% | 無（透天） | 35% | 35% |
| 管理費 | 約3,330元/月（含車位） | 未列；同社區法拍記載約3,055元/月 | 同社區另筆標800元/月，本戶未驗證 | 待定 | 120–150元/坪/月 |
| 交通 | 捷運綠線市政府站 350–620m、文心櫻花站 420–460m | 同左 | 近中清路、國1/台74（仲介文案，未驗證）；橘線 O08 規劃中 | 捷運南屯站約550m | 文心中清站約3分車程；橘線規劃中 |
| 風險 | 屋齡管線外牆；加油站約251m；災害第三方套疊低 | 同左＋西曬；同棟7樓之2曾法拍（是否同戶未驗證） | 農業區建地目（貸款成數、轉手、增建受限）；建照字號02527/02528不一致；都計：未查到改住宅區／重劃案；嫌惡、災害、凶宅未驗證 | 加油站約110m；公設比35%；鉅陞口碑兩極 | 單價最高、剩戶少、交屋不明；嫌惡與災害未驗證；鉅陞口碑兩極 |
| 都市計畫影響 | 計畫成熟，未查到周邊重大變更 | 同左 | 新一輪主要計畫通檢剛起步（2026/4/20 招標），短期分區不太會變 | 一至五期細計三通已分階段發布；個別街廓影響未驗證 | 水湳公園、轉運中心、橘線利多多已反映在房價 |
| 來源 | 信義591行情 | 樂居591行情 | 591ToEstate | 591新建案ToEstate | ToEstate591行情 |
得分矩陣（物件 × 條件）
格子顯示判定與得分；必要條件「不符」整格標紅。底列分開列出「因不符／部分失分」與「因未驗證失分」。
| 條件（滿分） | 德安臻藏 4F | 德安臻藏 7F | 帝闊大玥 | 鉅森匯 | 囍御水湳 |
|---|---|---|---|---|---|
| 必要｜1 安心預算 6.7 | 符合 6.7 | 符合 6.7 | 部分 3.3 | 不符 0.0 | 不符 0.0 |
| 必要｜2 房型與三房 6.7 | 符合 6.7 | 符合 6.7 | 符合 6.7 | 符合 6.7 | 符合 6.7 |
| 必要｜3 格局坪數 6.7 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 |
| 必要｜4 雙衛浴＋ 6.7 | 符合 6.7 | 符合 6.7 | 符合 6.7 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 |
| 必要｜5 衛浴開窗 6.7 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 |
| 必要｜6 採光通風 6.7 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 |
| 必要｜7 社區管理 6.7 | 部分 3.3 | 部分 3.3 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 |
| 必要｜8 車位安全 6.7 | 部分 3.3 | 部分 3.3 | 符合 6.7 | 部分 3.3 | 部分 3.3 |
| 必要｜9 雙人通勤 6.7 | 符合 6.7 | 符合 6.7 | 部分 3.3 | 符合 6.7 | 符合 6.7 |
| 加分｜生活採買 10.0 | 部分 5.0 | 部分 5.0 | 未驗證 0.0 | 部分 5.0 | 部分 5.0 |
| 加分｜捷運距離 10.0 | 符合 10.0 | 符合 10.0 | 不符 0.0 | 符合 10.0 | 部分 5.0 |
| 加分｜公園學區 10.0 | 符合 10.0 | 符合 10.0 | 未驗證 0.0 | 符合 10.0 | 符合 10.0 |
| 夢想｜無限棟距 5.0 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 | 部分 2.5 | 未驗證 0.0 | 符合 5.0 |
| 夢想｜極佳屋況 5.0 | 未驗證 0.0 | 未驗證 0.0 | 符合 5.0 | 符合 5.0 | 符合 5.0 |
| 總分 | 58.3 不符失 11.7／未驗證失 30.0 | 58.3 不符失 11.7／未驗證失 30.0 | 34.2 不符失 19.2／未驗證失 46.7 | 46.7 不符失 15.0／未驗證失 38.3 | 46.7 不符失 20.0／未驗證失 33.3 |
評分規則
- 權重依條件頁：絕對必要 60%（9 項，每項 60/9 ≈ 6.67 分）、加分 30%（3 項，每項 10 分）、夢想 10%（2 項，每項 5 分）。
- 判定係數：符合 = 1、部分 = 0.5、不符 = 0、未驗證 = 0（不給分但標示）。
- 總分 = Σ（項目分值 × 係數），滿分 100。
- 資料完整度 = 已判定項數（符合／部分／不符）÷ 14。
- 避雷小抄與透天額外確認不計分，列為風險與待問事項；帝闊大玥的「社區管理」「車位安全」依條件頁說明以透天替代方案判斷。
- 安心預算：推估合理出價區間（含車位）全段 ≤2,400萬＝符合；跨過 2,400萬＝部分；全段 >2,400萬＝不符。
- 雙人通勤：估算尖峰時間 ≤20 分＝符合；約 25 分邊界＝部分；>25 分＝不符。工作地為南屯區公所近似點。
- 判定資料來源：house-report、農業區評估、都市計畫影響三份研究（2026-10-21），皆為網路資料，未聯絡仲介／代銷。
資料來源
- 信義 1729VM、信義社區頁、樂居 S44GB13067B、591 行情 德安臻藏、米樂法拍
- 591 #20988154、ToEstate 帝闊大玥、591 社區頁、5168
- 591 新建案 鉅森匯、ToEstate 鉅森匯、ToEstate 囍御水湳、591 行情 囍御水湳、富比士、Mobile01 鉅陞討論
- 實價雷達：文心路三段26號、五權西路二段89號
- 都市計畫：台中都發局 主要計畫、西屯細部計畫、通檢規劃案招標、土地使用分區查詢、台中捷運
- 自行查證：台灣凶宅網、水利署淹水潛勢、地調所、內政部實價登錄
合理出價為依實價登錄推算，非正式估價。資料更新日期：2026-10-25。